Que prévoit l’encadrement des loyers pour les locataires ?

Après avoir été annulée en novembre 2017, cette disposition sera reconduite à partir du 1er juillet 2019. Actuellement, Paris est la seule ville à avoir adopté l’application de cette procédure conformément à la Loi Elan (Evolution du logement, de l’Aménagement et du Numérique). De nombreuses villes se sont portées volontaires à cette nouvelle législation. Une trentaine de villes, proches de la banlieue parisienne, ont décidé de faire leur demande pour bénéficier de l’encadrement des loyers.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

A partir du 1er juillet 2019, le propriétaire d’un bien immobilier locatif aura pour obligation de respecter un loyer de référence. Le loyer de référence est déterminé en fonction du type de logement, de l’année de construction et de la localisation géographique. Ce processus permet de limiter l’évolution du prix du loyer lors de la mise en location. Cette réglementation ne s’applique que dans les communes dites en « zone tendue ». L’objectif ? Libérer le locataire de tout abus venant du bailleur. La nouvelle règlementation prévoit 3 types d’encadrements annuels : le loyer minoré (de – 30% par rapport au loyer de référence), la revalorisation du loyer entre deux baux et un loyer majoré (limité à + 20% du loyer de référence).

Quelles sont les communes ciblées ?

Ces zones tendues (28 agglomérations) comprennent plus de 50 000 habitants avec un déséquilibre important entre l’offre et la demande d’habitation, ce qui entraine des difficultés à accéder au logement sur le parc résidentiel disponible. Cela s’explique, par exemple, par une augmentation des loyers et du prix d’acquisition dans l’ancien.

Les villes souhaitant mettre en place le plafonnement des loyers doivent faire une demande officielle. C’est le cas de la ville de Paris où la mesure d’encadrement sera appliquée dans tous les quartiers répartis en 14 zones dès le 1e juillet 2019. Les loyers de références sont calculés hors charges, par mois et au m² habitable. Il faut noter que l’encadrement de la hausse des loyers se poursuivra sur tout le territoire français.

Comment fonctionne l’encadrement des loyers ?

Ce dispositif concerne les logements meublés ou vides mis en location pour la première fois ou lors du renouvellement de bail. Pour tout contrat de location, il doit être précisé le loyer de référence et le loyer majoré. Selon l’article de loi, le propriétaire ne peut pas demander un loyer supérieur au loyer de référence majoré, c’est-à-dire, majoré de plus de 20%.

Entre le départ et l’arrivée de deux locataires, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque année par l’INSEE. Cet indicateur est utilisé pour réviser le loyer d’un logement, qu’il soit vide ou meublé, en fixant les limites des augmentations annuelles des loyers pouvant être exigés par le propriétaire. A noter que si le loyer du locataire précédent est inférieur au loyer de référence majoré, le loyer du nouveau locataire devra être maintenu au même niveau que celui du locataire précédent.

En revanche, si le loyer du locataire précédent est supérieur au loyer de référence majoré, alors le propriétaire a l’obligation de baisser le loyer de son nouveau locataire au niveau du loyer de référence majoré. Pour tout manquement à cette règlementation, le propriétaire s’expose à des sanctions.

Comment sera fixé le loyer au 1e juillet 2019 ?

Par exemple, pour un appartement de 75m2 dans le 14e arrondissement de Paris, dans le quartier Petit- Montrouge, le loyer de référence majoré est de 24,50 € du m2 : le loyer (hors charges) de ce 3 pièces (construit dans les années 1960) ne peut donc pas dépasser 24,5 € du m2, soit 1837,50 €.

Le loyer de référence majoré peut être augmenté d’un complément de loyer pour ” les logements justifiant de caractéristiques de localisation ou de confort particulières “.

Un locataire a-t-il intérêt à devenir propriétaire ?

Être propriétaire de son logement est un élément de sécurité. En cas de maladie le locataire n’est pas protégé contrairement au propriétaire. En effet, le locataire ne pourra payer son loyer qu’avec son épargne disponible ou grâce à l’aide de ses proches. Sa situation risquera de conduire à des loyers impayés, donc à une dette vis-à-vis du propriétaire, pouvant amener à l’expulsion du logement. A l’inverse, le propriétaire est protégé par son assurance emprunteur qui prendra en charge le coût du logement à travers plusieurs garanties telles que l’ITT/IPT/IPP ou la garantie décès. Par exemple, en cas de décès ou d’invalidité totale et permanente, l’assurance rembourse la banque. Les héritiers ou le conjoint survivant n’ont plus de charges d’emprunt. C’est donc très sécurisant, contrairement à une location où le conjoint survivant doit continuer à payer le loyer en totalité. De plus, les prêts consentis aujourd’hui sont très souvent à échéances modulables. Cela permet, en cas de coup dur, de baisser le montant de la mensualité ou bien de reporter en fin de prêt certaines échéances. Cette modularité n’est évidemment pas aussi facile avec un bailleur. Même si les prix de l’immobilier restent élevés, la période reste favorable à l’achat compte tenu du niveau très bas des taux d’intérêts pratiqués par les banques.

À propos Olivier Kauf

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