Ainsi, les épargnants ont un accès indirect à l’immobilier tertiaire, intéressant un large public, séduit par leur rendement attractif et leur gestion déléguée. Toutefois, rappelons que tout investissement financier présente des risques de pertes en capital et que les rendements du passé ne préjugent pas des rendements futurs.
Ce secteur connaît depuis quelques années des bouleversements profonds liés à l’évolution des modes de travail, aux nouvelles exigences environnementales et aux mutations économiques, mais il peut toujours être opportun d’investir dans une SCPI de bureaux.
Un contexte en mutation : les transformations structurelles du marché des bureaux
L’impact du télétravail et de la flexibilité des espaces
L’essor du télétravail, accéléré par la crise sanitaire de 2020, a modifié en profondeur les besoins des entreprises en matière d’immobilier de bureaux. Le modèle traditionnel des grands plateaux fixes est progressivement remis en question au profit d’espaces plus flexibles, favorisant le coworking, les bureaux partagés et la modularité des espaces.
Cette transformation pousse les entreprises à repenser leur stratégie d’occupation des bureaux, réduisant souvent la surface totale louée et privilégiant des localisations offrant des services et des espaces collaboratifs. Pour les SCPI investies dans le bureau, ces évolutions impliquent une adaptation des actifs pour rester attractifs sur le marché locatif.
L’exigence croissante en matière de durabilité et de performance énergétique
Les réglementations environnementales se durcissent, avec notamment les nouvelles exigences du décret tertiaire en France, qui impose aux propriétaires de réduire progressivement la consommation énergétique des bâtiments. Les SCPI de bureaux doivent donc engager des rénovations importantes pour répondre aux normes ESG (Environnement, Social, Gouvernance) et conserver la valorisation de leur patrimoine.
De plus, les locataires sont de plus en plus attentifs aux performances énergétiques des immeubles qu’ils occupent. Un bureau bien classé sur le plan environnemental devient un argument clé pour sécuriser des baux de longue durée et minimiser la vacance locative.
Conséquences sur la rentabilité et la valorisation des SCPI de bureaux
Une pression sur les rendements et la valorisation des actifs
Historiquement, les SCPI de bureaux ont affiché des rendements attractifs, souvent supérieurs à 4-5 % annuels. Toutefois, les mutations actuelles du marché entraînent une pression à la baisse sur ces rendements.
La diminution de la demande pour les bureaux traditionnels, combinée aux coûts croissants des rénovations environnementales, impacte directement la valorisation des actifs. Certaines SCPI ont dû ajuster leurs prix de part à la baisse pour refléter la réalité du marché, ce qui peut peser sur la confiance des investisseurs.
Une disparité accrue entre les actifs prime et les bureaux obsolètes
Tous les bureaux ne sont pas affectés de la même manière par cette mutation. Les immeubles bien situés dans des quartiers dynamiques, répondant aux standards environnementaux et offrant des services adaptés aux nouvelles attentes des entreprises, conservent leur attractivité et leur rentabilité.
À l’inverse, les actifs vieillissants, situés en périphérie ou mal adaptés aux nouvelles normes, risquent de voir leur valeur se déprécier rapidement. Les SCPI possédant un portefeuille fortement exposé à ces actifs devront entreprendre d’importants investissements pour rester compétitives.
Les stratégies d’adaptation des SCPI face à ces défis
La diversification des investissements : vers de nouveaux horizons
Face aux incertitudes du marché des bureaux, de nombreuses SCPI adoptent une stratégie de diversification. Elles investissent de plus en plus dans d’autres segments de l’immobilier tertiaire, comme la logistique, les résidences gérées (étudiantes, seniors), ou encore la santé.
Cette diversification permet de réduire la dépendance aux bureaux et de capter la croissance d’autres secteurs porteurs. Certaines SCPI choisissent également d’élargir leur champ d’investissement à l’échelle européenne, où les dynamiques immobilières peuvent être différentes et offrir de meilleures perspectives.
La montée en puissance du réaménagement et de la revalorisation des actifs
Pour les SCPI conservant une forte exposition aux bureaux, la rénovation et la transformation des immeubles sont des leviers stratégiques. Les sociétés de gestion cherchent à repositionner leurs actifs en développant des bureaux hybrides, intégrant des services modernes et répondant aux attentes des entreprises en matière de flexibilité et de bien-être des salariés.
Certains immeubles peuvent également être convertis en logements ou en établissements mixtes (bureaux, commerces, loisirs), afin de maximiser leur valeur et éviter une vacance prolongée.
Une évolution du modèle de gestion des SCPI
Enfin, les SCPI doivent adapter leur modèle de gestion pour répondre aux nouvelles attentes des investisseurs. Cela passe par une communication plus transparente sur la stratégie des fonds, une meilleure prise en compte des critères ESG, et une adaptation des frais de gestion pour préserver l’attractivité des produits.
Certaines SCPI intègrent aussi des outils technologiques avancés pour optimiser la gestion des biens et améliorer l’expérience des investisseurs via des plateformes digitales de suivi des performances et des arbitrages.
Les SCPI de bureaux traversent une période de profonde mutation, marquée par l’évolution des modes de travail, l’essor des critères environnementaux et la pression sur la rentabilité des actifs. Si ces défis peuvent peser sur le secteur à court terme, ils ouvrent également la voie à de nouvelles opportunités pour les SCPI capables de s’adapter.
La diversification, la modernisation des actifs et une gestion agile seront des clés de réussite dans cette nouvelle ère. Les investisseurs devront quant à eux être attentifs aux stratégies mises en place par les sociétés de gestion pour faire face à ces transformations et préserver la performance de leurs placements.
Ainsi, bien que les SCPI de bureaux soient en pleine recomposition, elles restent une classe d’actifs incontournable de l’investissement immobilier, à condition de savoir anticiper et accompagner le changement.
